在疫情与经济下行压力下，一季度的经济成绩单意料之中的不好看，严峻形势下，后续高层势必要出台更大尺度的救市政策。

　　在经济数据公布当天，央行便发布了23条金融救市政策，传递了高层加大马力继续救市的预期。

　　4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出加强金融服务、加大支持实体经济力度的23条政策举措。

　　这23条救市政策，信号意义强烈：

　　首先，加快步伐扎实推进重大基础设施建设。具体来看，金融机构要主动对接重大项目、推动新开工项目尽快开工。要合理购买地方政府债券，支持地方政府适度超前开展基础设施投资。要按市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，不得盲目抽贷、压贷或停贷，保障在建项目顺利实施。

　　第二，保持流动性合理充裕。通过多种货币政策工具，引导金融机构扩大贷款投放，增强信贷总量增长的稳定性......促进企业综合融资成本稳中有降，推动金融机构向实体经济合理让利。

　　这个月的降准以及未见变化的降息虽然不及预期，但其实央行已经强调了“充足流动性”、“扩大贷款投放”、“融资成本稳中有降”，还是摆明了自己的立场，尽管没有降准降息，但并不妨碍央行继续向市场中注水，市场中至少不会缺钱。

　　第三，“以点带面”保障企业合理融资需求尽快得到满足。“点”是强化产业链供应链核心企业金融支持；“面”是对国有经济和民营经济在贷款、债券融资等金融政策上一视同仁。

　　第四，在住房贷款方面，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的蕞低首付款比例、蕞低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。

　　《通知》提出保持房地产开发贷款平稳有序投放，以帮助改善房地产企业的融资环节、解决它们的流动性问题，从而稳定房地产市场，这对于经济实现稳定发展非常关键。

　　整体看，今年一季度，全国房地产销售继续下行：商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。

　　央行发布救市23条之后，4月20日又与银保监会开了个会，通稿内容里，有四分之一的篇幅都在讨论如何支持房地产行业。

　　基本上是把救市23条中关于房地产的内容又重提了一遍，央行定调，银保监会监督落实，降低首付、降低利率、给房企、房地产行业流动性、受疫情影响人群延期还房贷，应该很快就会落实。

　　此次会议强调，要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

　　对于受疫情影响地区部分购房者还贷困难的问题，将指导银行重点做好三方面工作：对于正常还款有困难的客户，根据实际情况区分考虑，将延期还款政策落到实处。

　　“银保监会将指导银行业金融机构通过灵活调整按揭贷款还款安排、合理延后还款期限等方式缓解受疫情影响客户还款的压力，切实将政策落实好、落到位，充分发挥金融机构在抗击疫情工作中的积极作用。”银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞说。

　　据不完全统计，2022年以来已有超70城先后从限购、限贷、限售和购房补贴等方面优化政策，郑州、哈尔滨大连、南京、宁波等二线城市优化限购政策，郴州、丽水、菏泽、赣州安顺等三四线城市从提高公积金贷款额度、降低首付比例等政策，下调房贷利率等方面入手促进居民合理住房需求释放。

　　就在4月21日，苏州12329公积金热线传来消息，个人贷款额度上限由45万元提高到60万元，家庭由70万元提高到90万元。

　　不到一年的时间，高层对房地产的态度发生了一百八十度的转变，素日一贯看衰楼市的经济日报，难得发文，题为《发挥稳楼市在稳大盘中作用》，这条评论写得很有意思，围绕突出房地产在经济中的首位度，一改往日话锋！

　　三张图感受一下现在房地产的画风，全国商品房销量继续下跌，官方数据显示同比降13.8%，但某第三方机构的统计数据里，百强房企一季度销量同比下跌了47%......

　　连年高强度升级的调控打压，已经让不少房企如今索性躺平了。如今，房地产已经到了不得不“救”的地步，当然，怎么“救”，是一门深奥的艺术。

　　行业出清下，未来房企间的收并购会更加频繁，目前一些处境较难的房企，已经有了国资入场的情况，接下来“国进民退”的趋势会更加明显。

　　当然，对于民营房企和一些中小房企来说，深耕“小而美”，做的专注，做出特色，房地产作为国家经济支柱之一，仍是一片广阔的市场。还有很多领域，如代建、轻资产、新基建、园区、物流仓储等，都是如今政策非常鼓励，并将投入真金白银支持的。

　　从国家中长期宏观政策选择的角度，稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标，是成为“双循环”模式下的必然选择，一系列调控政策的出台，都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。

　　对于地产人来说，那个躺着挣钱的黄金时代，彻底地过去了。

　　一面是盈利能力不断承压的开发业务，另一面是存量不动产运营、管理的崛起，如备受资本市场认可的物管业务。这也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。

　　现在以及未来，房企的角色会逐步从“开发商”转变为“运营商”。细数前50强房企，几乎所有都无一例外涉足了存量运营业务。未来，只有掌握存量市场的核心竞争力，才能够使企业立于不败之地。

　　但可以说，如今的地产行业进入了布局存量资产运营管理领域公司的‘盛世年华’，他们好日子才开始。

　　鉴于此，我们推出了“名师领航计划”网络实训——【不动产运营和资产管理全体系升级精讲课】

　　整套课程内容涵盖不动产运营和资产管理全链条完整体系的实操讲解，分为十大板块，每讲超过两小时，合计超过20小时，百强房企金牌内训讲师带你学习。

　　特邀国家发改委蕞早一批备案的股权基金管理人、中国头部部房地产资产管理专著的作者——张健老师，担当主讲。张老师近年已为国内许多百强房企、顶尖金融机构及国内外知名院校做内训，有丰富的实战经验和海量的真实案例心得：

　　头部讲：不动产运营和管理价值链和盈利模式——以商业地产为例

　　（一）商业地产（不动产）的市场、政策和企业竞争力全面分析

　　3. 国家相关房地产和金融政策及影响

　　4. 商业地产企业的核心资源和竞争力

　　（二）商业地产（不动产）运营和管理价值链解析

　　1. 存量时代来临！商业地产核心价值：精细化运营管理和资产管理

　　3. 商业地产行业升级和创新的方向

　　（三）当前商业地产参与者在“投资、融资、管理、退出”方面面临的典型难题和对策

　　1. 怎样投资商业地产才能避免踩坑？

　　2. 资金端承压，多数商业地产项目的融资困境如何化解？

　　3. 商业地产运作中源源不断的现金流是怎样炼成的？

　　4. 商业地产退出变现难！有哪些可行的退出渠道？

　　5. 我国房地产私募基金和公募REITs已具雏形

　　（四）新形势下商业地产（不动产）运营和管理盈利模式解析

　　1. 万达和红星美凯龙 - 代建+运营

　　2. 华润和雅居乐 - 物业管理 +商业管理 （+城市管理）

　　4. 锦和商业和德必集团 - 科技和文化园区管理

　　6. 商业地产重资产和轻资产运营和管理模式及利弊

　　第二讲：运营人必修：办公楼精细化运营全周期管理打造实例课

　　（一）我国城市办公楼和产业园区办公楼市场现状和发展趋势

　　1. 我国城市办公楼(含产业园办公楼)市场现状和发展趋势

　　2. 部分一二线. 对闲置和低效利用的办公楼新政和机遇

　　4. 办公楼机构投资、企业自用和个人投资各自特点

　　（二）办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理内容及价值链

　　1. 办公楼资产核心价值：运营、资产和资本

　　2. 办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理的内容及价值链

　　3. 办公楼项目的“投资、融资、管理、退出”及案例分析

　　（三）办公楼资产管理、运营与盈利模式设计和打造

　　（四）办公楼项目资产估值和运营期财务思维逻辑

　　1. 办公楼大环境、硬件、软件、权益的评估

　　2. 办公楼项目估值、资本化率（Cap Rate）及NOI

　　1. 办公楼资产融资和退出的主要方式

　　3. 房地产（不动产）资产证券化

　　4. 办公楼物业抵押资产证券化（CMBS）金茂等案例分析

　　5. 房地产（不动产）投资信托基金越秀案例分析

　　第三讲：看懂不动产资产管理的各项指标，会做投资分析测算

　　（一）不动产资产核心价值和资产管理周期（价值和关系）

　　1. 从北京朝阳区某商业项目交易案例看商业资产估值

　　2. 不动产资产核心价值：运营管理和资产管理

　　3. 不动产资产“投资、融资、管理、退出”周期和价值链

　　（二）不动产资产管理核心经济指标的分解和测算（指标和测算）

　　1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报（收益）法、成本计算法等

　　2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式

　　3. 不动产运营（商管）的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）

　　5. 房地产（不动产）投资信托基金（REITs）的核心经济指标

　　（三）从投资测算到落地运营指标的管理闭环（运作）

　　1. 从投资测算到落地运营指标：提收入、控成本、强预算

　　2. 运营和资产管理指标的跟踪和优化

　　第四讲：机遇与难度并存的城市更新案例难点、要点解析

　　（一）城市更新的内容、存在的问题和运作的风险

　　1. 城市更新和旧城改造的目的和内容及政策分析

　　2. 当前城市更新主要政策梳理及地方操作模式比较

　　3. 伦敦和纽约等海外城市城市更新经验、案例分析和启示

　　4. 城市更新项目操作的“痛点”和难点分析

　　（二）广州、深圳、上海和北京等城市更新的实践、案例分析及启示

　　1. 城市更新的阶段和基本流程分析-以深圳为例

　　（三）城市更新开发模式和“投、融、管、退”

　　6. 哪些企业有参与城市更新的优势

　　第五讲：租赁住房加入落地，产品运作全解析

　　1. 住房租赁市场分析和发展前景

　　2. 住房租赁的主要政策及对房东和租客的影响

　　3. 住房租赁的主要问题、难点和机遇

　　1. 经营性资产“投资、融资、运营管理、退出”特点和流程

　　2. 住房租赁产品投资策略和流程

　　3. 国家队、开发商系、中介系、创业系和酒店系投资者分析

　　4. 长租和短租、白领和蓝领公寓、重资产和轻资产运营模式及风险分析

　　（三）住房租赁产品的投资和运营管理

　　1. 经营模式和盈利模式分析（含重资产、中资产、轻资产）

　　2. 投资和运营管理有哪些主要经济指标和测算？

　　1. 债权融资方式：银行贷款、CMBS、ABS

　　2. 资本退出方式：类REITs和REITs、上市、长租公寓并购和未来散售

　　第六讲：物业管理3.0时代运营核心逻辑实战

　　（一）物业服务行业的内容、前景、升级和创新（市场、政策和行业）

　　1. 中国房地产市场、物业管理行业现状和发展趋势

　　2. 政府的房地产和金融相关政策对物业管理行业的影响

　　3. 物业管理的赛道空间持续扩张、创新和升级

　　4. 住宅、写字楼、商场等物业管理特点

　　5. 物业管理和商业管理业务赛道的交叉与合作

　　6. 物业管理行业的并购加剧，集中度增加

　　7. 中小型物业管理公司怎么突破或者上市？

　　（二）碧桂园服务、雅生活、华润万象、万物云、万达、锦和、德必、普洛斯等案例分析（企业研究）

　　6. 锦和和德必科技和文化园区运营

　　（三）从物业管理到美好生活和城市运营（升级和创新）

　　1. 物业公司的估值主要影响因素

　　2. 物业管理1.0、到商业运营和园区运营2.0、到城市运营3.0

　　第七讲：产业地产增值有道，投融管退策略实战解析

　　（一）我国的产业升级、政策、市场、机遇和挑战

　　（二）产业园区特点、投资开发、盈利模式及风险和规避

　　1. 产业园区的内容和几种发展模式

　　6. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理

　　7.“假”和“线. 关于产业园区和勾地的几种发展模式意见

　　9. 产业园区投资和前期工作（选择、规划、现金流及招商等）

　　10. 产业园区12类风险和规避

　　1. 国家和地方政府产业金融政策及影响

　　2. 产业园区的主要融资方式及案例分析

　　3. 不同开发和持有运营阶段的融资方式

　　（四）产业园区项目的运营管理和资产管理

　　1. 产业地产项目的招商、运营、物业、设施、资产管理

　　2. 产业地产项目价值链、运营与盈利模式设计和打造、价值提升

　　3. 产业地产主要运营和资产管理及大宗交易的经济测算指标

　　（五）产业园区的退出和资产证券化（含基础设施不动产公募REITs）

　　1. 产业园区项目的退出（整体退出和分项退出）

　　2. 产业园区和厂房的机构投资、企业自用和个人投资各自特点

　　3. 产业园区资产证券化（含REITs)的内容和退出及招商蛇口、普洛斯等案例分析

　　第八讲：商办物业项目大宗交易和收并购重点、难点、运作策略和案例解析

　　（一） 大宗交易的定义和本质 （本质）

　　（二）大宗交易的买家和卖家及服务者分析（参与者）

　　（三）我国大宗商业不动产项目交易的市场情况和展望（大宗市场）

　　（四）综合体、写字楼、酒店、公寓、物流仓储等大宗交易的特点（特点）

　　（五）大宗交易的发现、选择、判断和决策流程（投资含并购）

　　（六）产权交易和股权交易特点、风险及六大要素（交易方式）

　　（七）大宗交易项目评估和成交价格 （定价）

　　（八）大宗交易项目的“退出”和“投资、融资、管理、退出”（退出思维）

　　（九）融创并购万达文旅和广西彰泰案例分析（买入多个项目，并有附加价值）

　　（十）光大安石科技园区发行REITs套现（项目转让给REITs）

　　（十一）写字楼并购 – 黑石案例分析(买入多个项目，然后大宗卖出）

　　第九讲：商业地产的升级和转型，渠道、运作方式分析

　　（一）商场、电商、仓储、物流、大数据中心、PE、REITs等价值链变化与机遇

　　1. 传统的实体商场的关联方和价值链

　　2. 新形势下电商、物流仓储和实体商场的关联方和价值链

　　3. 模拟分析-本次疫情将造成中国商业不动产的系统性困难

　　5. 商业地产在城市更新发展中的机遇

　　7. 从资本市场看万达商管、宝龙商业、锦和商业、德必集团

　　（二）不动产、PE、REITs的不动产价值链案例分析

　　3. 阿里菜鸟（仓储）不动产+类REITs案例分析

　　（三）标杆企业持有型物业从投资到退出全流程产业链和价值链案例详解

　　1. 全面布局的万科，为什么说它还是老大？

　　2. 碧桂园——不仅是销售之王，还在深耕存量市场！

　　3.“一体两翼”的金地，如何做到升级显效？

　　4. 招商蛇口，聚焦园区开发与运营！

　　5. 后起之秀阿里巴巴，也已进军存量蓝海？

　　6. 博枫：低调和全球蕞大的房地产资产管理公司之一

　　7. 麦格理：如何炼成多面出击的全能选手？

　　8. 联实：从建筑起家，到房地产和投资及金融！

　　第十讲：商业地产融资和资产证券化产品、运作策略和案例分析

　　（一）不同商业地产产品对应的融资产品和策略

　　3. 商场、办公楼、租赁住房、酒店、文旅和养老、产业园区和物流仓储

　　4. 商业地产项目开发和运营各个阶段的融资

　　5. 大中小房地产企业商业地产融资的挑战和机遇

　　（二）银行贷款、信托、保险资金、银行债券

　　（三）债券、上市、私募基金、资产证券化

　　5. 基础设施不动产公募REITs历史演变

　　7. 我国基础设施不动产公募REITs政策、发行流程、首批试点产品表现及第二和第三批试点产品

　　8. 打通从私募基金到不动产公募REITs退出渠道及案例分析

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