据中指研究院发布的2020年全国房企销售额排行榜，中南以2202.4亿元的成绩位列全国房企第18位，同比前一年下降2位。

　　从集团整体来说，这个成绩其实是相对稳健的，下滑幅度并不高，但如果详看中南的集团财报就会发现，在光鲜的销售额背后，其高企的负债犹如一把达摩克里斯之剑，正沉默地高悬在中南的头顶。

　　而且如果我们进一步观察中南在老东家——山东地区的近期表现，它频频被媒体曝光的质量问题，就让我们就更难不为中南的未来感到担忧。

　　位于青岛西海岸新区的中南漫悦湾，或许就是中南山东地区问题的冰山一角。近期界面山东多次收到业主反映，投诉称中南漫悦湾的精装房存在质量问题。所以近日，界面山东跟随“青岛房师傅”的验房师李永强来到位于黄岛开发区的中南漫悦湾项目，为一套94㎡的精装住房进行了“全面体检”，结果也是问题多多。

　　界面山东和验房师随业主进入家中后，验房师首先拿出激光标线仪检查房屋净高、各个房间的使用面积。在详细记录了基础测量数据后，李师傅开始检查门窗，结果发现了很多问题。其中入户门的外门套与墙面闪缝、门槛与地面闪缝、内门套两侧松动；西南卧、北卧、东南卧和客卫等多个门扇都存在密封不严、门套松动的问题。

　　空鼓检测，也是验房的重要一环，经查验，其中厨房成为空鼓问题的“重灾区”烟道瓷砖空鼓10处、南墙瓷砖空鼓3处、西墙瓷砖空鼓8处、北墙瓷砖空鼓5处、窗台瓷砖空鼓2处、窗洞顶面瓷砖空鼓2处。

　　精装房的水电安装，不仅影响业主的居住舒适感，如果施工不到位，可能还会带来安全隐患。其中，厨房排风管漏烟、集水器无分路标识、未见地暖压力表。

　　信息箱内未安装插座；东南卧主灯开关不好用；客卫暖气片安装不正、暖气片掉漆、淋浴间未装花洒。

　　全屋检查完毕，总体来看该项目精装房整体问题不少，验房师建议业主尽快联系开发商或物业公司进行维修整改，门窗问题建议尽快进行维修整改；大面积瓷砖空鼓适合灌浆处理的进行灌浆填充，不适合灌浆处理的需要重新铺贴；木地板踩踏下陷建议拆掉木地板重新找平后重新铺贴；注意用电安全。

　　中南漫悦湾并不是中南在青岛唯一一个因品质问题遭到质疑的项目。早在去年12月，中国质量新闻网房产频道胶东区域就曾报道过关于青岛李沧区中南世纪城的质量问题投诉。

　　据2020年12月25日报道，业主们向质观鲁楼公众号反应，中南世纪城项目拥有高达4000元/平的精装标准，蕞后却在交付时出现了“纸皮门”品质低劣、地板空鼓严重、墙壁泡水、墙面起皮等多种问题。

　　从公众号发布视频截图中可以看到，一名业主从木门破裂处轻轻撕拽木门贴皮，结果这木门的贴皮竟然像纸片一样被轻松撕下，露出粗糙的内芯。

　　除了木门之外，业主们对于地板、橱柜等精装关键建材的品质也提出了强烈的质疑，并且要求开发商出具相关的质检报告和合格证书。但是根据投诉的业主反映，开发商并没有将这些关键资料移交他们或者进行公示。

　　另外，项目的人车分流设计的科学性和绿化率能否达到承诺的40%等方面也遭到了业主们的质疑。

　　随后在2021年1月14日，质观鲁楼再次就项目进行了实地探访，发现半个月时间过去了，老问题都没有解决，而且在寒潮来临之后，小区不断出现水管爆裂的问题。中南世纪城的业主们就验收质量不达标、验收房程序不合规等维度进行了中南世纪城9大问题的总结，并且希望政府监管部门介入，监督开发商给予明确答复。

　　据中指研究院发布的2020年山东房企销售额榜单，中南置地以108.6亿元的成绩排在当年全省第17名。这一成绩与中南的全国排名基本持平。

　　据观点指数研究院历年披露的中国房地产销售TOP100排行榜显示，中南自2017年开始便一直位居行业前二十之列。而中南从2016年的合约销售额373亿元到跨过千亿门槛再到快跨越量两千亿门槛，仅用了总共四年的时间。

　　但中南的“狂奔”并不具备十足的底气。截止2020年第三季度末，中南剔除预付款后资产负债率已经高于70%，踩中“三道红线”中的头部条，解决负债问题迫在眉睫。

　　同时按照规定，中南有息负债规模增幅将不允许超过10%。而在2020年上半年，该公司有息负债为781.4亿元，相比2019年末增加了10.7%。

　　虽然中南近两年间一直在为“减负”做努力，已经从2019年底的总负债率为90.77%降到了2020年第三季度末的89.02%，但相比同规模的同行而言仍处于高位。

　　高速的扩张也带来了其他一些问题。2020年初，中南收到了深交所寄来的一封问询函涉及2019年年报中提到的有关公司负债、存货、关联交易、PPP项目、毛利率等多个方面内容。

　　据数据显示，2016年-2019年以及2020年上半年里，中南建设地产业务分别录得毛利率18.08%、15.57%、20.23%、17.93%、19.4%；该水平远低于以证监会标准统计的A股上市地产公司毛利率平均值。

　　中南在问询函中也坦言，公司起点较低、净资产积累少，融资成本高。因此，公司房地产业务无法像行业其他公司一样依赖提高杠杆来储备更多土地，从而获取更多土地升值的收益。因此，中南选择了通过提高运营效率，以运营和回款管理去换取生产住宅产品的收益。

　　截至2019年末，中南累计土储约4226万平方米；于2020年前三季度，新增了70个项目，土储累计4410万平方米。由于加杠杆代价太高，无法大规模拿地的中南，不得不通过加快周转速度来不断回款，从而支撑持续扩张的脚步。

　　并且从市场角度来看，这样极速扩张并伴随高负债额企业的产品质量也是更令人担忧的。毕竟，解决负债问题之于中南已迫在眉睫，而除了直接变卖资产偿债之外，它将很可能需要才从项目和产品的维度做出改变，通过压缩成本、提高利润、驱动销售等方式，获取更多更快的现金回流。

　　而近一年内被曝光的中南漫悦湾和中南世纪城，可能只是中南品质隐忧的冰山一角。

　　综上，界面山东再次提醒置业者：在购买商品房时，一定要到网上房地产查询房产状态，并且到实地考察施工品质，不相信任何口头承诺，认真阅读开发商的格式合同，发现不合理条款即时提出，以免买到问题房走上漫漫维权路。而业主在收房前，应该先请专业的验房师傅对新房进行核验，发现问题尽快处理，检验合格后再收房。

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