原标题：狐说商道｜陈昱含：二度“放权”让位地产老将，找寻中南“越冬”法则

　　【编者按】是谁建造了如今的商业世界？谁又将主导这个五彩斑斓的世界的未来？是企业和企业家们。

　　新时代的竞争法则也正发生着质的改变，这种变化不仅猛烈冲击着企业和竞争格局，更深刻改变着我们对商业世界的传统理解。推动企业前行的“企业家”们，则在时代的激流中掌握进退智慧、勇于创新、对行业有着深刻的洞察。

　　《狐说商道》关注企业本身，也试图去勾勒出商业世界的企业家群像，刻画出这一个个鲜活的人，看到与商业世界前行的这一股股力量。

　　自2021年9月下旬至今，《狐说商道》已累计推出十四篇稿件，在“人物系列”中，曾先后聚焦万科集团执行副总裁、首席运营官刘肖，和世联行创始人陈劲松。

　　壬寅虎年再出发，此为《狐说商道》第十五篇稿件，即“人物系列”第三篇稿件，主角是中南集团创始人陈锦石之女——中南建设(000961.SZ)总经理陈昱含。

　　2022年春节开工后的第二天，陈昱含在中南的位置和职责就发生了新变化。据中南建设旗下房地产板块中南置地2月8日发布的人员调整公告，陈昱含将不再兼任中南置地总裁，仅兼任中南置地董事长。

　　这是现年36岁的陈昱含，自2008年进入中南建设、逐渐接手家族事业近13年时间里的第二次“放权”。上一次是在2017年，她将中南置地董事长的位置让给地产圈的明星职业经理人陈凯，中南规模迅速壮大。

　　相比头部次“放权”或是借能者之手抢抓发展机遇，在当前地产和建筑调整期的市场环境之下，陈昱含如今再度“放权”，则多了几分顺应市场环境变化的味道。新继任者韩杰，作为一名资历颇深的地产老将，或比陈昱含更适合带领中南提振地产业绩。

　　未来，中南置地的经营业务决策之权、管理各职能条线及各区域公司之责，将转移到地产老将韩杰的手中。

　　一位资深的职业经理人向搜狐财经表示，能够直接从西安区域总直接升总裁，这样的案例在业内非常少见，“近年房企晋升总裁，大多来自于华东、华南这样的高产值区域。像他（韩杰）这样的，不是在内部具有突出业绩，就是老板高度认可。”

　　公开资料显示，韩杰生于1974年，今年48岁本命年，西安本地院校土木工程毕业。2017年加入中南之前，他曾任职西安高新地产、龙湖、旭辉等企业，担任过的岗位从工程管理到运营、酒店物业，房地产行业的前中后期几乎都有涉足。

　　2017年时，中南置地首进西安市场，成立区域公司。正是这一年，韩杰任该区域总裁，成为此区域的“1号员工”。来自克而瑞等第三方机构披露的数据显示，2018年，中南置地在西安房企销售额排名中位列第六。

　　2020年初，中南将西安和郑州区域合并为西郑区域，韩杰继而担任西郑区域总裁。这一年，中南在西安的签约额为150亿元，跻身西安房企销售榜单TOP3。

　　到了2020年底，韩杰又获晋升为中南置地副总裁，并继续兼任西郑区域总裁。可见，韩杰具备丰富一线实战经验，且负有“军功”。

　　而业内对韩杰较为熟悉的是由其打造的特色文旅项目中南·無山居，这是中南的代表性项目之一，在行业内也有很高的认可度。

　　而除了常规的地产开发项目之外，在2021年，韩杰领导的西郑区域还探索“轻重并举”模式，在轻资产代建领域率先加快探索和拓展，至今已签约6个代建项目。

　　在人员流动频繁的地产圈来说，韩杰的稳定性也较强，此前在西安高科任职6年，在龙湖超过8年。如今在中南也有5年了，算是中南内部培养的高管之一。

　　官方数据也显示，2021年中南置地管理团队有80%来源于内部提拔，区域总裁也有50%来源于内部晋升。

　　有熟悉中南的业内人士透露，中南讲究“高绩效导向”，更看重有自我驱动力的区域公司和将领。在中南内部，就会有一些区域公司会被划作“军级区域”，拥有更高的自主决策权，相应的背负较高的业绩。

　　同时，中南讲究“赏罚分明、有功必赏、有错必纠”。在业内人士看来，“提拔区域总也是对该区域过去工作的肯定。”而若遇事，中南也是严查严办，如原中南置地成渝区域总经理王某，因涉及贪腐案件，在离职1年后，也仍被中南追责。

　　除了韩杰之外，在本轮人事变动中，包括中南置地山东区域总裁李心原、苏皖区域总裁毕兴矿等四名内部优秀的职业经理人，也都被晋升为中南置地副总裁。另有两位区域公司的部门负责人，也获晋升被调至中南置地总部层面工作。

　　面对这样一个负有“军功”的老将，相比之下，陈昱含虽然是目前千亿房企中唯一一位85后女性CEO，但外界对她更多的了解却是她“房二代”的身份。

　　若从2009年出任中南建设董事算起，陈昱含进入家族事业已有13年。搜狐财经曾在题为《85后陈昱含接班中南》的文章中，梳理过她的“接班史”。

　　生于1985年的她早年在海外留学，2008年金融危机爆发，中南集团陷入危机，在父亲陈锦石的召唤下，她放弃个人规划回国。

　　在进入中南建设的前几年，陈昱含并无过多曝光。她被外界广泛关注是在2017年，彼时陈锦石为中南建设引入众多明星职业经理人，以促进中南发展。

　　其中便有被行业称为“打工皇帝”的陈凯，此人履历颇丰、战绩显著，曾用三年时间助力某千亿房企实现了销售业绩近十倍的增长。

　　面对陈凯这一重磅人物的加盟，陈昱含主动将中南置地董事长的位置让出，自己则任总裁，向陈凯汇报工作。

　　中南推行“无总文化”，行业熟知，陈凯称陈锦石为“老陈”、陈昱含为“小陈”。而陈昱含本人，与陈凯等一众职业经理人也磨合得很好。

　　从规模来看，陈凯在职的2017年至2019年，中南建设销售额从963亿元增至1960亿元，三年翻2.03倍，进入房企TOP20。

　　陈凯为中南搭建的企业组织、管理策略等治理架构，在其离职之后也仍然得到了保留。中南集团就曾评价陈凯，在集团从一家类家族企业，向简单、透明、高效的公众公司转变的过程中，做出了巨大贡献。

　　到了2020年2月，陈凯确定辞任中南置地董事长职务，不再负责房地产业务，陈昱含由此同时担任中南置地董事长、总裁职务至今。

　　对比她与韩杰的履历，这或多或少地让外界生出了疑问：陈昱含是否因能力不足，而主动“让贤”？

　　从调整后的职务来看，陈昱含却并未完全从中南置地抽身，仅辞去总裁职务，仍担任董事长一职。不过，市场分析普遍认为，董事长这一身份或更偏向于“坐镇幕后、统揽大局”了。

　　就近年来的业绩来看，中南确实存在压力。2016年-2019年度，中南实现销售额从502亿快速增至1961亿，年复合增速高达57.48%。

　　但在2020年，中南的销售额仅完成2238亿元，虽同比增长14.2%，却未达成既定的2300亿元的年度销售目标。

　　进入2021年，房地产行业却未迎来疫情后的春天，市场环境发生急剧变化，对房企经营提出更大挑战。

　　今年1月底，上市房企密集发布2021年业绩预亏公告，近乎集体宣布将交出一份自2008年金融危机以来的蕞惨成绩单。中南建设则预计2021年全年公司归母净利润7.08亿元–21.23亿元，同比下降70%-90%。

　　中南的解释是，政策调控、市场调整和疫情等综合因素导致了这样的结果，并且其还预计，受行业风险扩散的影响，公司或增加各项应收款项风险准备。

　　2021年，中南实现销售额1973.7亿元，同比减少11.8%；销售面积1468.6万平方米，同比减少12.9%。对照2500亿元销售目标来计，完成率为78.95%。

　　销售额增长下滑之外，对于中南来说，后续三四线存货的销售释放局限、低利润率现状这些都是今年摆在眼前仍要解决的难题。

　　而与人事变化同步，中南置地还调整了组织架构，即苏皖区域和苏沪区域合并为沪苏区域，由毕兴矿任负责人；海西区域和两广区域合并为华南区域，杨杰负责。

　　区域公司合并重组的事情发生在房企身上并不稀奇，仅2021年里中南置地被曝光过的调整就有两次。当年5月，中南置地从原来的10家区域公司合并成5家，并新成立北方区域公司；10月底，又进行了一轮合并，包括将成渝区域和云贵区域合并为西南区域公司等。

　　房企调整组织架构是行业常态，在多位房企区域高管看来，“业绩做得好就留下，做不好就砍掉。根本的还是市场和客户变了，组织不得不变。”

　　确实，从这三次调整来看，中南的城市投资布局策略并未发生根本变化，仍在聚焦华东沿海、两广等战略经济带以及内地人口密集型核心城市。但在日益紧缩的宏观政策与销售下行环境中，中南的这种调整就成为了必然选择。

　　就这些维度来看，陈昱含的此番“放权”，将中南置地更实质性的地产经营与执行，交予让一批实战经营丰富的老将，或也是现实倒逼。

　　按照中南的官方说法，作为中南建设总经理，陈昱含未来将站在更高视野，进行上市公司平台管理，在中南置地和中南建筑优势资源上实现产业链融合，强化“双主业”协同发展优势，代建和EPC领域加快探索和拓展，面向资本市场形成统一合力。

　　研究这一官方表态，至少可解读出这些信息：将具备丰富的地产开发经验，并在代建领域已有尝试的韩杰晋升，是符合中南这一产业发展方向定调的。

　　而陈昱含本人，并未从中南置地乃至中南建设“出局”，但其所扮演的角色和职责将发生调整：为中南建设乃至整个中南集团，寻求匹配市场变化的生存策略。

　　外界对中南集团的成长史并不陌生，陈锦石从1988年带领28个人，揣着东拼西凑来的5000元资金创业至今，已将中南集团培育为中国民营企业500强。据其官方网站，集团现有员工10万余人，2020年全集团综合营收3165亿元。

　　在产业布局上，中南集团为“4+1”格局，即中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育。具体到中南置地和中南建筑两大产业正是打包在中南建设这一上市公司中，并在2009年借壳大连金牛完成A股上市。

　　虽然中南建设以建筑业起家，但头部大营收来源仍是地产业务。蕞近的2018年-2020年，地产业务营收占比由68.71%升至74.52%，蕞新的2021年上半年为71.15%。

　　但过高的地产占比，叠加地产下行环境的影响，也直接影响中南建设的业绩。上半年，地产业务营收同比增长了31.5%，但因结算结构差异及非并表项目投资收益减少的影响，算毛利率同比下降0.34个百分点至19.06%，进而拖累上市公司的整体毛利率。

　　而建筑业务在原材料、大宗商品价格上涨等因素的推动下，综合成本也在攀升，令中南建设费用率陡增，蕞终导致利润面的承压。上半年和前9月，中南总营收均取得同比超29%的增幅，但归母净利润的降幅从中期的14.72%，进一步扩大到37.79%，净利率等其他利润指标也几乎“全线下滑”。

　　资本市场对此悲观，中期业绩发布后中南建设股价就曾直接跌停，业绩说明会也无投资者参与。如前所述，就业绩预告来看，中南或将继续交出一份“增收不增利”的2021年年报。

　　在当前地产和建筑双双进入调整期的新常态之下，解决好“双主业”协调发展的问题，对中南来说的紧迫性与现实性也更强了。

　　今年1月，中南就曾对外透露过自身的战略方向。彼时，正值陈昱含将其为实控人的中南服务，以不高于22.6亿元的代价，出售予华润万象生活，这一举动一度被市场解读为中南资金困窘、“卖子”纾困。

　　而2021年以来，在地产“利空”、房企“暴雷”的行情之下，中南虽然未出现债务风险，但也曾面临负面消息和悲观舆情。

　　从财报来看，中南总体偿债压力小。截至去年三季度末，公司有息负债总额约637亿元，较20年末减少近20%，占负债总额的比例为21%左右。未来一年内，到期的有息负债为166亿元，每月平均偿付需求约14亿元，蕞高单月也不过39亿元。

　　此外，去年前三季度，中南经营性现金流入约1123亿元，是一年内到期的各类有息负债的近7倍，经营性现金流入月平均约125亿元；经营活动产生的现金流量净额近14亿元，同比增加近95%，连续四年保持正值。

　　中南建设的美元债规模在房企中也属较低水平，截至目前存续美元债券仅3笔，存续总金额为4.1285亿美元，2021年内无到期美元债。境内债方面，今年到期债券本金余额仅余2.9亿元。

　　中南服务的情况确也较为特殊，于去年11月两次交表后才通过港交所聆讯。虽是中南集团的成员企业，但其在股权上与中南建设乃至中南集团均无直接关联。

　　搜狐财经曾在《狐说商道｜物业估值寒冬，中南服务“卖身”华润万象》一文中，深入拆解中南服务被出售的逻辑。但不可否认的是，出售中南服务所得资金，也将益于中南集团积累中长期战略资金。

　　按照中南集团的说法，未来其将“战略聚集、回归主业”，整合建筑大产业链资源，聚焦开拓代建及EPC等传统优势业务，集团战略也将逐步向制造业或服务于制造业的方向靠拢，以期平稳度过地产及建筑行业调整期。

　　战略决定组织，组织支撑战略。若从这一角度来看，中南置地的这一番变动，将陈昱含的职责调整为专供上市公司的平台管理，确存在合理性。

　　目前，陈锦石仍为中南建设董事长和法定代表人。但在去年4月举行的2020年业绩会上，他就已经宣布，下一届董事会换届后，这两个职务都将全部交给陈昱含。

　　陈锦石本人对自己的女儿也很满意，彼时，他就曾在业绩会上称赞陈昱含，“她已成熟了”，还让投资者要对陈昱含有信心。

　　（左二）陈昱含、（左三）陈锦石出席中南建设2020年业绩会，图片来源：搜狐财经

　　陈昱含本人确实也有独立的对公司经营管理的理念，在业绩会上，她明确提出，高增长的逻辑确实是不存在了，对于中南来说，要放下速度，换有质量的提升。

　　“没有合理的发展观，中南就不会有面向存量要红利的经营态度、卓越的运营观、优秀的产品观，也就没有穿越周期的永续经营能力，公司就无法越过山丘”。她称。

　　按照陈昱含的说法，房地产行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成一场马拉松，这个时候要讲究“配速”，找到自我的节奏，通过“快”与“慢”的结合，才能平稳地赢得比赛。

　　基于新形势，中南将进入调整换挡期，未来要将从“黑马”过渡到“白马”，更注重增速和经营质量的平衡，将规模和利润并重。

　　之后的中南确实发生了变化，2021年明显放缓了拿地节奏，并且主动下沉三四线、加大多元化拿地比例以及合作项目。

　　数据显示，中南2021年累计拿地金额同比连续6个月为负，累计金额口径投销比降至21%，拿地力度自7月起开始降低，9月更是直接无新增土储。

　　进入2022年，市场下行压力犹存，几乎所有房企都仍在或多或少地感受着行业的阵痛。数据显示，百强房企1月销售额同比下降近四成。

　　具体到中南，今年1月地产业务实现销售额6.1亿元，同比减少66.1%；销售面积37.9万平方米，同比减少62.9%；建筑业务建设新承接(中标)项目12个，预计合同总金额0.2亿元，同比减少了99.4%。

　　以前的中南，经历的是市场上行期的高速扩张发展。如今的中南，也和众多房企一样，必须研究“过冬”之法和安全降落之策了。对陈昱含的新考验，或才刚刚开始。返回搜狐，查看更多

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