几天前，恒大拟将广州南沙阳光半岛项目转让予中航信托的消息传得沸沸扬扬。经过几天的等待，该交易随着一笔股权的交割蕞终尘埃落定。

　　深涛生活服务(广东)有限公司投资方发生变更。

　　其大股东由恒大汽车产业园投资(深圳)集团有限公司变

　　变更前，深涛生活服务由恒大汽车产业园100%持有。变更后，深涛生活服务改为由中航信托全资持有。

　　深涛生活服务正是恒大南沙阳光半岛的开发商。

　　该公司成立于2019年1月，注册资本达25亿元。

　　广州南沙曾是恒大的重仓地，除了恒大广州阳光半岛项目，恒大童世界以及计划投资1600亿元的恒大三大汽车生产基地均落户南沙的万顷沙。

　　随着恒大自去年陷入债务危机以来，这些项目也被逐一摆上货架。此前，恒大位于广州南沙的童世界已被五矿信托收入怀中。

　　关于恒大广州阳光半岛的转让消息，在几天前已不胫而走。3月7日，有市场消息称，中航信托或将于本月中旬接盘恒大位于广州南沙万顷沙板块的阳光半岛项目。

　　相关人士当时称，中航信托原定于2月接手该项目，但由于恒大所持有的项目股权被部分冻结，交易被迫延期至3月中进行。

　　该项目地块蕞早由恒大于2019年拿下。据了解，

　　当年8月19日，恒大斥资57亿元拿下位于南沙万顷沙的两宗商住用地

　　，地块位于南沙自贸区七大区块之一的万顷沙保税港加工制造业区块内。

　　其中，南沙万顷沙2019NJY-10地块成交价24.23亿元，楼面价9556元/平方米，南沙万顷沙2019NJY-11地块成交价33.06亿元，楼面价9801元/平方米。土地面积分别为10.78万平方米和12.69万平方米。

　　项目将建成集住宅，商业中心、写字楼、学校、交通枢纽、生态休闲活动等多种业态于一体的住宅社区。

　　整个小区规划40栋高层住宅，共5022户，分为一期和二期进行销售建设。项目一期早于2020年8月开盘，二期则随后在去年6月开盘。

　　值得一提的是，由于恰逢大湾区概念的火热以及恒大本身在万顷沙的巨额投资，恒

　　大广州阳光半岛项目在首期开盘之时异常火爆。

　　曾出现业主为选上心仪房子，不惜“百米冲刺”跑进选房区的情形。

　　这也为恒大的这笔转让埋下了伏笔。

　　据了解，此次接盘恒大阳光半岛项目的中航信托，实力并非一般。该公司的头部大股东为中航投资控股有限公司，实际控制人则是中国航空工业集团有限公司。目前，

　　中航信托管理资产逾6000亿元、净资产逾百亿。

　　实际上，在此次正式接盘前，中航信托与项目就有所关联。恒大方面曾多次出质深涛生活服务部分股权，而质权人中，就有中航信托的身影。

　　2019年11月、2020年12月，恒大先后分三次向中航信托出质深涛生活服务合计45万股权。其出质的15万股权如今仍在有效期内。

　　恒大汽车产业园持有的深涛生活服务320万股权数额，曾被广东省深圳前海合作区人民法院冻结。

　　这也证实了中航信托由于目标公司股权被冻结而不得不将交易延期的说法。目前，深涛生活服务320万股权冻结已被解除。

　　广州南沙的万顷沙曾是恒大斥巨资重点投资的板块。

　　早在许家印合伙贾跃亭造车之时，恒大方面就曾帮助FF在南沙拿地

　　，后来双方分手，恒大得以保留了南沙的基地。此后恒大为了自立门户造车，也先后在南沙万顷沙多次拿地。

　　在拿下恒大阳光半岛项目地块之前，2019年4月，恒大新能源就以

　　底价8.47亿元，折合楼面价约345元/平方米，拿下南沙2019NGY-2地块

　　。这是一宗工业用地，面积85.8万平方米。

　　之后，恒大与当地政府的合作大单也随之流出。

　　当年6月，广州市人民政府与恒大集团签署战略合作框架协议。

　　根据协议，恒大将投资1600亿在广州南沙区建设包括新能源汽车整车研发生产基地、新能源电池研发生产基地、电机研发生产基地在内的三大基地。并设定了未来年产达100万辆的目标。

　　恒大童世界在南沙的落地要比前两者稍微一点。

　　2020年9月，恒大在广州南沙万顷沙继续斥资37.32亿元拿下三宗地块。当中，2020NJY-11、2020NJY-12位于万顷沙龙利路北侧，两宗商业用地面积合计29.16万平方米。恒大童世界就此落地。

　　该项目在2019年便被列入广州市重点建设项目，计划整体投资49亿。

　　值得一提的是，自去年以来，随着恒大危机的爆发，这些项目也开始被逐一摆上货架。

　　中国恒大公告，该集团与光大信托、五矿信托签订合作协议，将4个项目的相关股权出售予后两者。

　　包括将重庆黛宸房地产及东莞鸿钏房地产相关股权出售予光大信托，将顺德区盈沁房地产及南沙恒睿文化、南沙恒昌文化相关股权出售予五矿信托。

　　当中的南沙恒睿、南沙恒昌对应项目正是恒大位于广州南沙的恒大童世界文旅城项目。

　　恒大近段时间以来，也在推动旗下多个项目的合作和股权出售事宜

　　，持续为项目的建设开发引入“活水”。

　　恒大将昆明林溪郡项目股权转让予五矿信托。

　　目前，该项目的开发主体昆明恒拓置业有限公司已由五矿信托100%持股。

　　此外1月10日，恒大还将旗下徐州御嘉置业有限公司、徐州御泰置业有限公司、徐州海亚栖置业有限公司三家项目公司全部股权进行了转让，三家项目公司对应

　　徐州恒大潘安湖生态小镇项目。接过该项目100%股权的

　　，是徐州贾汪国资旗下的徐州潘胜地产。

　　出售了恒大丁字湾世纪文化城、莱阳童世界、青岛大学（丁字湾）附属学校

　　等多个项目股权。这当中，恒大的合作方多为信托机构、地方国资。

　　在广州南沙，恒大还曾在2020年7月、2020年10月先后获得获

　　大岗镇龙古村旧改和大岗镇鸭利村旧改两个旧改项目

　　。计划投资额分别为16.5亿元和19.47亿元。这些项目在不久的将来或也将出现在其待售架上。

　　从国家中长期宏观政策选择的角度，稳房价、稳地价、稳预期和“房住不炒”作为目标，是成为“双循环”模式下的必然选择，一系列调控政策的出台，都反映了行业底层逻辑和行业定位的变化。

　　对于地产人来说，那个躺着挣钱的黄金时代，彻底地过去了。

　　一面是盈利能力不断承压的开发业务，另一面是存量不动产运营、管理的崛起

　　，如备受资本市场认可的物管业务。这也不难理解各大房企对资产管理行业积极布局。

　　现在以及未来，房企的角色会逐步从“开发商”转变为“运营商”。

　　细数前50强房企，几乎所有都无一例外涉足了存量运营业务。

　　未来，只有掌握存量市场的核心竞争力，才能够使企业立于不败之地。

　　但可以说，如今的地产行业进入了布局存量资产运营管理领域公司的‘盛世年华’，他们好日子才开始。

　　鉴于此，我们推出了“名师领航计划”网络实训——

　　【不动产运营和资产管理全体系升级精讲课】

　　整套课程内容涵盖不动产运营和资产管理全链条完整体系的实操讲解，

　　分为十大板块，每讲超过两小时，合计超过20小时，

　　特邀国家发改委蕞早一批备案的股权基金管理人、中国头部部房地产资产管理专著的作者——张健老师，担当主讲。

　　张老师近年已为国内许多百强房企、顶尖金融机构及国内外知名院校做内训，有丰富的实战经验和海量的真实案例心得：

　　头部讲：不动产运营和管理价值链和盈利模式——以商业地产为例

　　（一）商业地产（不动产）的市场、政策和企业竞争力全面分析

　　2. 传统商业地产的升级和创新

　　3. 国家相关房地产和金融政策及影响

　　4. 商业地产企业的核心资源和竞争力

　　（二）商业地产（不动产）运营和管理价值链解析

　　1. 存量时代来临！商业地产核心价值：精细化运营管理和资产管理

　　2. 商业地产的关联方和价值链

　　3. 商业地产行业升级和创新的方向

　　（三）当前商业地产参与者在“投资、融资、管理、退出”方面面临的典型难题和对策

　　1. 怎样投资商业地产才能避免踩坑？

　　2. 资金端承压，多数商业地产项目的融资困境如何化解？

　　3. 商业地产运作中源源不断的现金流是怎样炼成的？

　　4. 商业地产退出变现难！有哪些可行的退出渠道？

　　5. 我国房地产私募基金和公募REITs已具雏形

　　（四）新形势下商业地产（不动产）运营和管理盈利模式解析

　　1. 万达和红星美凯龙 - 代建+运营

　　2. 华润和雅居乐 - 物业管理 +商业管理 （+城市管理）

　　4. 锦和商业和德必集团 - 科技和文化园区管理

　　5. 光大安石- PE+运营管理 + REITs

　　6. 商业地产重资产和轻资产运营和管理模式及利弊

　　第二讲：运营人必修：办公楼精细化运营全周期管理打造实例课

　　（一）我国城市办公楼和产业园区办公楼市场现状和发展趋势

　　1. 我国城市办公楼(含产业园办公楼)市场现状和发展趋势

　　2. 部分一二线. 对闲置和低效利用的办公楼新政和机遇

　　4. 办公楼机构投资、企业自用和个人投资各自特点

　　（二）办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理内容及价值链

　　1. 办公楼资产核心价值：运营、资产和资本

　　2. 办公楼的物业、设施、招商、运营、资产和资本管理的内容及价值链

　　3. 办公楼项目的“投资、融资、管理、退出”及案例分析

　　（三）办公楼资产管理、运营与盈利模式设计和打造

　　1. 时间、位置、产品的新理念

　　（四）办公楼项目资产估值和运营期财务思维逻辑

　　1. 办公楼大环境、硬件、软件、权益的评估

　　2. 办公楼项目估值、资本化率（Cap Rate）及NOI

　　3. Cap Rate、NOI、DCF、EBITDA、IRR用途和关系

　　1. 办公楼资产融资和退出的主要方式

　　3. 房地产（不动产）资产证券化

　　4. 办公楼物业抵押资产证券化（CMBS）金茂等案例分析

　　5. 房地产（不动产）投资信托基金越秀案例分析

　　第三讲：看懂不动产资产管理的各项指标，会做投资分析测算

　　（一）不动产资产核心价值和资产管理周期（价值和关系）

　　1. 从北京朝阳区某商业项目交易案例看商业资产估值

　　2. 不动产资产核心价值：运营管理和资产管理

　　3. 不动产资产“投资、融资、管理、退出”周期和价值链

　　（二）不动产资产管理核心经济指标的分解和测算（指标和测算）

　　1. 不动产资产评估方式——市场比较法、投资回报（收益）法、成本计算法等

　　2. 国际上机构投资者主要采用的不动产资产评估方式

　　3. 不动产运营（商管）的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、坪效等）

　　4. 不动产资产管理的几大指标（Cap Rate、NOI和NPI、Value、EBITDA、ROE、IRR等）

　　5. 房地产（不动产）投资信托基金（REITs）的核心经济指标

　　（三）从投资测算到落地运营指标的管理闭环（运作）

　　1. 从投资测算到落地运营指标：提收入、控成本、强预算

　　2. 运营和资产管理指标的跟踪和优化

　　第四讲：机遇与难度并存的城市更新案例难点、要点解析

　　（一）城市更新的内容、存在的问题和运作的风险

　　1. 城市更新和旧城改造的目的和内容及政策分析

　　2. 当前城市更新主要政策梳理及地方操作模式比较

　　3. 伦敦和纽约等海外城市城市更新经验、案例分析和启示

　　4. 城市更新项目操作的“痛点”和难点分析

　　（二）广州、深圳、上海和北京等城市更新的实践、案例分析及启示

　　1. 城市更新的阶段和基本流程分析-以深圳为例

　　（三）城市更新开发模式和“投、融、管、退”

　　6. 哪些企业有参与城市更新的优势

　　第五讲：租赁住房加入落地，产品运作全解析

　　1. 住房租赁市场分析和发展前景

　　2. 住房租赁的主要政策及对房东和租客的影响

　　3. 住房租赁的主要问题、难点和机遇

　　1. 经营性资产“投资、融资、运营管理、退出”特点和流程

　　2. 住房租赁产品投资策略和流程

　　3. 国家队、开发商系、中介系、创业系和酒店系投资者分析

　　4. 长租和短租、白领和蓝领公寓、重资产和轻资产运营模式及风险分析

　　（三）住房租赁产品的投资和运营管理

　　1. 经营模式和盈利模式分析（含重资产、中资产、轻资产）

　　2. 投资和运营管理有哪些主要经济指标和测算？

　　（四）住房租赁产品的融资和退出

　　1. 债权融资方式：银行贷款、CMBS、ABS

　　2. 资本退出方式：类REITs和REITs、上市、长租公寓并购和未来散售

　　第六讲：物业管理3.0时代运营核心逻辑实战

　　（一）物业服务行业的内容、前景、升级和创新（市场、政策和行业）

　　1. 中国房地产市场、物业管理行业现状和发展趋势

　　2. 政府的房地产和金融相关政策对物业管理行业的影响

　　3. 物业管理的赛道空间持续扩张、创新和升级

　　4. 住宅、写字楼、商场等物业管理特点

　　5. 物业管理和商业管理业务赛道的交叉与合作

　　6. 物业管理行业的并购加剧，集中度增加

　　7. 中小型物业管理公司怎么突破或者上市？

　　（二）碧桂园服务、雅生活、华润万象、万物云、万达、锦和、德必、普洛斯等案例分析（企业研究）

　　6. 锦和和德必科技和文化园区运营

　　（三）从物业管理到美好生活和城市运营（升级和创新）

　　1. 物业公司的估值主要影响因素

　　2. 物业管理1.0、到商业运营和园区运营2.0、到城市运营3.0

　　第七讲：产业地产增值有道，投融管退策略实战解析

　　（一）我国的产业升级、政策、市场、机遇和挑战

　　（二）产业园区特点、投资开发、盈利模式及风险和规避

　　1. 产业园区的内容和几种发展模式

　　6. 锦和商业和德必集团 – 科技和文化园区管理

　　7.“假”和“线. 关于产业园区和勾地的几种发展模式意见

　　9. 产业园区投资和前期工作（选择、规划、现金流及招商等）

　　10. 产业园区12类风险和规避

　　1. 国家和地方政府产业金融政策及影响

　　2. 产业园区的主要融资方式及案例分析

　　3. 不同开发和持有运营阶段的融资方式

　　（四）产业园区项目的运营管理和资产管理

　　1. 产业地产项目的招商、运营、物业、设施、资产管理

　　2. 产业地产项目价值链、运营与盈利模式设计和打造、价值提升

　　3. 产业地产主要运营和资产管理及大宗交易的经济测算指标

　　（五）产业园区的退出和资产证券化（含基础设施不动产公募REITs）

　　1. 产业园区项目的退出（整体退出和分项退出）

　　2. 产业园区和厂房的机构投资、企业自用和个人投资各自特点

　　3. 产业园区资产证券化（含REITs)的内容和退出及招商蛇口、普洛斯等案例分析

　　第八讲：商办物业项目大宗交易和收并购重点、难点、运作策略和案例解析

　　（一） 大宗交易的定义和本质 （本质）

　　（二）大宗交易的买家和卖家及服务者分析（参与者）

　　（三）我国大宗商业不动产项目交易的市场情况和展望（大宗市场）

　　（四）综合体、写字楼、酒店、公寓、物流仓储等大宗交易的特点（特点）

　　（五）大宗交易的发现、选择、判断和决策流程（投资含并购）

　　（六）产权交易和股权交易特点、风险及六大要素（交易方式）

　　（七）大宗交易项目评估和成交价格 （定价）

　　（八）大宗交易项目的“退出”和“投资、融资、管理、退出”（退出思维）

　　（九）融创并购万达文旅和广西彰泰案例分析（买入多个项目，并有附加价值）

　　（十）光大安石科技园区发行REITs套现（项目转让给REITs）

　　（十一）写字楼并购 – 黑石案例分析(买入多个项目，然后大宗卖出）

　　第九讲：商业地产的升级和转型，渠道、运作方式分析

　　（一）商场、电商、仓储、物流、大数据中心、PE、REITs等价值链变化与机遇

　　1. 传统的实体商场的关联方和价值链

　　2. 新形势下电商、物流仓储和实体商场的关联方和价值链

　　3. 模拟分析-本次疫情将造成中国商业不动产的系统性困难

　　5. 商业地产在城市更新发展中的机遇

　　6. 国内类REITs持有型物业

　　7. 从资本市场看万达商管、宝龙商业、锦和商业、德必集团

　　（二）不动产、PE、REITs的不动产价值链案例分析

　　1. 凯德不动产 + PE + REITs案例分析

　　2. 光大安石不动产 + PE + REITs案例分析

　　3. 阿里菜鸟（仓储）不动产+类REITs案例分析

　　4. 京东不动产 + PE 案例分析

　　5. 顺丰不动产 + REITs案例分析

　　6. 黑石不动产+PE案例分析

　　7. 大数据中心+PE+REITs

　　（三）标杆企业持有型物业从投资到退出全流程产业链和价值链案例详解

　　1. 全面布局的万科，为什么说它还是老大？

　　2. 碧桂园——不仅是销售之王，还在深耕存量市场！

　　3.“一体两翼”的金地，如何做到升级显效？

　　4. 招商蛇口，聚焦园区开发与运营！

　　5. 后起之秀阿里巴巴，也已进军存量蓝海？

　　6. 博枫：低调和全球蕞大的房地产资产管理公司之一

　　7. 麦格理：如何炼成多面出击的全能选手？

　　8. 联实：从建筑起家，到房地产和投资及金融！

　　9. 黑石和联实REITs+PE案例分析

　　第十讲：商业地产融资和资产证券化产品、运作策略和案例分析

　　（一）不同商业地产产品对应的融资产品和策略

　　3. 商场、办公楼、租赁住房、酒店、文旅和养老、产业园区和物流仓储

　　4. 商业地产项目开发和运营各个阶段的融资

　　5. 大中小房地产企业商业地产融资的挑战和机遇

　　（二）银行贷款、信托、保险资金、银行债券

　　（三）债券、上市、私募基金、资产证券化

　　4. 房地产资产证券化之：ABS、CMBS、类REITs

　　5. 基础设施不动产公募REITs历史演变

　　6. REITs和类REITs、ABS、ABN、CMBS、CMBN、房企IPO比较

　　7. 我国基础设施不动产公募REITs政策、发行流程、首批试点产品表现及第二和第三批试点产品

　　8. 打通从私募基金到不动产公募REITs退出渠道及案例分析

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